يسجل القرض العقاري ضمن سياسة وطنية تجمع بين قطاعات إستراتيجية هي القطاع المصرفي و قطاع السكن و القطاع الفلاحي، وهذا بهدف تمويل كل من مشاريع اقتناء ملكية السكن و ترقية النشاط العقاري و تطوير القطاع الفلاحي، و هو في نفس الوقت آلية لتمويل القطاعات السابق ذكرها، و عليه لا يرخص منح القروض العقارية إلا لمؤسسات قرض معتمدة من البنك المركزي الجزائري.
فالقروض العقارية تعتبر آلية مساعدة غير مباشرة تقدمها الدولة للفئات ذات الدخل المتوسط، من أجل اقتناء سكن، تسجل ضمن سياسة اقتصادية، اجتماعية ومالية شاملة، حيث إن إرادة الدولة في التصدي لأزمة السكن إنعكست على الإصلاحات التي أجرتها في القطاع المالي رغبة منها في جعله آلية فعالة للتخفيف من الأزمات الاقتصادية، لا سيما أزمة قطاع السكن عن طريق مساهمة البنوك والمؤسسات المالية في تمويل هذا القطاع بمختلف الأشكال، والتي يعتبر القرض العقاري أحدها.
أما القرض الفلاحي فهو آلية تمويل أقرتها الدولة لفائدة الفلاحين لحل المشكلة الفلاحية الموروثة عن الاستعمار، ألا وهي فقر هذه الطبقة. كل هذا من أجل النهوض بالقطاع الفلاحي وتحقيق الاكتفاء الذاتي، وبالنتيجة التحرر من التبعية الغذائية للخارج.
خصائص القرض العقاري وتمييزه عن غيره من العقود المشابهة
خصائص القرض العقاري
يتميز القرض العقاري بمجموعة من المميزات، أهمها:
- القرض العقاري قرض نقدي :
من أهم خصائص ومميزات القرض العقاري انه مبلغ نقدي، وهذه الصفة تأخذ حصتها من حيث التنظيم القانوني في التشريعات المقارنة، حيث يطبق عليه القانون الفرنسي مجموعة من القوانين الخاصة المتعلقة بأسعار الفوائد المختلفة، والتي لا تجد لها مقابلا في التشريع الجزائري(كالربا، الرأسملة...)
هذا ويعتبر القرض العقاري من القروض الاستهلاكية، المقررة في القانون المدني الجزائري، إستنادا لنص المادة 450 منه.
- القرض العقاري قرض بفائدة
ميزت المواد 456- 455- 454 من القانون المدني الجزائري بين نوعين من القروض، القرض الذي تحضر فيه الفائدة وهي القائم بين الأفراد والقروض التي تجوز فيها الفائدة المحددة بموجب قانون المالية، وهي القروض التي تقدمها مؤسسات القرض بغرض تشجيع النشاط الاقتصادي، وكذا في حالة إيداع أموال لديها من قبل الأفراد، ويقع على أطراف عقد القرض تحديد نسبة الفائدة، وتضمينها اتفاقية القرض.
ومن هذا يمكن القول بأن القروض بين الأفراد مجانية وجوبا، ويجوز اشتراط فوائد حينما تكون مؤسسة القرض بصفتها مقرضة أو مقترضة. أما القرض الاستهلاكي بما في ذلك القرض العقاري مجاني بالطبيعة، لكنه يصبح قرضا بفائدة نظرا لممارسته من طرف مؤسسات القرض.
القرض العقاري عقد رضائي
الاصل في عقد القرض عموما أنه من العقود الرضائية، لكن عقد القرض العقاري لا يمنع من اشتراط الشكلية، والتي قد تكون إما للإثبات أو للانعقاد، حيث يكون أثر غيابها في الحالة الأولى عدم إمكانية الاحتجاج بالتصرف في مواجهة الغير، وفي الحالة الثانية يترتب عدم إمكانية الاحتجاج بالتصرف ليس في مواجهة الغير فقط وإنما فيما بين المتعاقدين.
فعقد القرض ينعقد بمجرد تبادل إرادة الطرفين، بالرغم من أن في هذا التاريخ لم يتم بعد ايداع مبلغ القرض في حساب المقترض
وباعتبار القرض العقاري من العقود الطويلة المدة والتي قد تصل إلى25 سنة، وكذا نظرا لضخامة المبلغ الممنوح وقيمة العقار الممول وسعر الفائدة المتغير، فإن الحاجة إلى تثبيت ذلك في عقد يوقعه طرفاه )المقرض والمقترض( ضرورة حالة تتجسد أهميتها في:
- توفير وسيلة لإثبات حقوق الأطراف وفقا لنص المادة 333 من القانون المدني الجزائري.
- توفير الحماية اللازمة لمصالحهم، حيث أن انعدام هذه الكتابة قد يؤدي إلى تسرع وتهور المتعاقد في إبرام العقد دون أن يقدر الأمور حق تقديرها ويعي حقيقة الالتزامات التي ستقع على عاتقه، بينما تمكن الكتابة في عقد القرض من تفادي الأضرار التي قد تلحق بكل من الطرفين بسب سوء الإعلام والاستعلام.
وعموما يمكن القول بأن الشكلية المشترطة في عقد القرض العقاري هي شكلية للإثبات ويدعم هذا الطرح سببين :
- تضمين اتفاقية القرض بندا يتعلق بضرورة تسجيلها والتسجيل شكلية اتفاقية.
- غياب نص قانوني أو تنظيمي يوجب إفراغه في شكل رسمي كما هو الحال في عقد بيع العقار
طالع ايضا : إقامتك في دبي بين ناطحات السحاب فهل تجرؤ على السكن في أكثر الفنادق فخامة هناك
